→ Статьи → Ипотека → Тонкости получения ипотечного кредита

Тонкости получения ипотечного кредита

25 Августа 2011
Тонкости получения ипотечного кредита
Ипотечному кредиту всегда сопутствует целый ряд дополнительных расходов, среди которых ежемесячные платежи являются самыми явными. Этой тематике был посвящен прошедший 2 июня семинар «Сколько стоит ипотека» на выставке-семинаре «Жилищный проект».
Вначале поговорим о кредитных брокерах, которые занимаются тем, что помогают клиенту выбрать подходящую ему кредитную программу, основываясь на покупаемом объекте, доходах заемщика и прочим дополнительным данным.


Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования в АН «Итака», рассказывает, что кредитованием по ипотечным программам в Санкт-Петербурге сейчас занимаются не менее 50 банков. Неподготовленный человек может просто потеряться в таком количестве. В связи с этим, если у человека нет свободного времени, лучше всего за помощью обратится к профессиональным брокерам. Они постоянно анализируют ипотечные программы, появляющиеся на рынке, участвуют в банковских семинарах, обладают сертификатами. Они подскажут, где и когда будут проводится скидки и акции, что значительно поможет клиенту. Оплата услуг брокеров примерно составляет от 20 до 30 тыс. рублей, но большинство работает по оплате в зависимости от суммы кредита, к примеру, самым распространенным вариантом является 2% от суммы кредита, но не менее 30 тыс. рублей.

Обычно, первая встреча с ипотечным брокером проходит в виде бесплатной консультации, во время которой специалист ознакомит клиента с предлагаемыми в банках программами, сделает подсчет оптимальных платежей при нынешней зарплате, возможности первоначального взноса и цены недвижимости. Другими словами, брокер поможет вам сформировать представление об ипотеке в целом.

На втором этапе сотрудничества с брокером, Вам будет подбираться оптимальный вариант кредитной программы, поскольку их очень много, и даже у одного и того же банка по несколько. В этот раз Вы уже заключаете с брокером договорные отношения и оплачиваете его услуги. Специалист также может Вам предложить альтернативу в виде потребительского кредита. Помимо предложение, брокер подскажет какие документы необходимо собрать перед подачей заявки и как правильно ее оформить. С одной стороны это просто, но заполнение анкеты и формирование пакета документов – очень важный процесс, ошибок здесь быть не должно, так как неправильное заполнение заявки может стать отказом в выдаче вам кредита.

Третий этап сотрудничества начинается после получения одобрения банком. Если Ваша заявка не была одобрена, то брокер поможет выбрать альтернативные варианты в других банках или другую кредитную программу в этом. Не отчаивайтесь, многие получали ипотеку не с первого, а с третьего или даже пятого раза. Если заявка одобрена, то смело можете приступать к подбору недвижимости, оценке, страхованию и сделкам с застройщиками. Думаю, Вы уже поняли, что вступать на ипотечный рынок лучше при помощи консультации специалиста. Это связано с тем, что брокеры подбирают оптимальные варианты и помогают Вам экономить средства на всех этапах кредитования.

Оксана Викулова приводила пример на приобретении недвижимости на вторичном рынке со стоимостью 3 млн. рублей, при первоначальном взносе в 30% и сроке кредитования – 15 лет. Если взять два разных банка, то модно заметить, что в одном процентная ставка может быть 13,75%, а в другом 11,5%, в итоге получается, что второй банк Вам сэкономит более 800 тыс. рублей. Но где гарантия, что вы самостоятельно сможете найти именно выгодную программу? Ее нет, но профессиональный брокер, знающий больше Вас, поможет Вам в этом.

В произвольной форме

Отметим, что процентные ставки по ипотеке могут изменяться в любую из сторон по разным причинам. Главным в этом является срок кредитования. Чем он больше, тем ставка будет выше. В плане первоначального взноса все по-другому: чем выше взнос, тем будет меньше переплата. Также ставка зависит и от категории заемщика. Ставки будут ниже для тех, кто является клиентом банка, к примеру, участником зарплатного проекта. Также свою лепту вносит и способ подтверждения доходов. Многие банки говорят, что не обязательно предоставлять справку по форме 2-НДФЛ, но и не отмечают, что без нее ставка по ипотеке будет выше, так как это значительно повышает риски банка. Отметим, что брокеры, если необходимо, подскажут Вам в каких банках справку о доходах можно оформить по форме банка или в произвольном виде.

Дмитрием Алексеевым, начальником управления ипотечного кредитования в АКБ «Абсолют Банк» отмечается, что банки довольно лояльно относятся в серым или зарплатам в конвертах, поэтому предоставляют возможность подтвердить свой доход как справками 2-НДФЛ, так и в свободной форме. Частные предприниматели также могут подтверждать свой доход как официальной налоговой декларацией, так и данными, которые в действительности имеются в бизнесе.

Отметим, что порой у разных банков могут быть просто противоположные требования к потенциальным заемщикам. Возраст обычно у всех ограничивается от 21до 65 годами, а вот в плане регистрации отношение различное. Большинство банков работают с теми гражданами, которые прописаны в их городе или в ближайших поселениях, но некоторые не считают это принципиальным. Есть даже такие банки, которые предоставляют услуги иностранным гражданам. По стажу работы ограничение в основном стоит в шесть месяцев непрерывного стажа в одном месте. Но порой бывают исключения, и кредиты выдаются тем, кто не проработал и двух месяцев.

Большинство экспертов придерживаются мнения, что брокеры не являются стопроцентной гарантией одобрения Вашей заявки на кредит. Они представляют собой больше помощника, занимающегося экономией вашего времени, денег и нервов. Павел Штепан, президент ГК «Юринфо», подчеркивает, что необходимо помнить, что цель является получить жилье, а не кредит. Если вы будете вести себя как брокер, составлять сравнительные таблицы и ходить по банкам, то вскоре вы можете запутаться в том, что кредитная программа Вам необходима именно под Вашу ситуацию и Ваш доход, поэтому самая порой выгодная программа, может принести только разочарование, так как не предполагает Ваши условия.

Сделай сам

Но останавливаться на выборе, получать услуги от платного помощника или нет – решать только вам. Довольно часто это может и не понадобиться, особенно если у Вас есть свободное время на изучение программ, большая часть которых свободно выложена в Интернете. А об алгоритме подачи заявки Вас могут проконсультировать в любом банке.

Дмитрий Алексеев отмечает, что в АКБ «Абсолют Банк» для получения одобрения по кредиту необходимо подать в банк четыре документа: паспорт, копию трудовой книжки, справку о доходах и заполненную анкету. На сбор всех этих документов без труда может уйти всего полтора часа. Заявка на кредит может быть отправлена через интернет, по почте персональному менеджеру отсканированным вариантом или лично в отделение банка.

Большинство кредитных учреждений прикрепляют к потенциальному заемщику персонального менеджера, который занимается сделкой от самого начала до конца. При этом он участвует не только в сделке получения кредита, но и в самом приобретении жилья, поскольку он может посоветовать некоторые нюансы при выборе квартиры. Он, естественно, не будет выполнять функции риелтора, но подскажет Вам какая квартира банку подойдет, а в какой банк откажет в ипотеке. Менеджер окажет профессиональную поддержку и убережет от рисков. Юридическая экспертиза квартиры проводится также сотрудниками банка за один-два дня, при этом в большинстве банков эта процедура бесплатна.

Если говорить, об очередности выбора банка и жилья, то здесь все зависит о того, на какую квартиру вы претендуете. Если взять новостройки, то вначале лучше выбрать объект, а уже потом выбирать банки, среди тех, которые аккредитованы при этом здании. Это связано с тем, что не все банки могут кредитовать данный объект, так как не могут сразу оформить право собственности.

На вторичном рынке право собственности оформляется практически сразу, поэтому вначале будет выгоднее получить одобрение банка на ипотеку, после чего в течение трех месяцев можете спокойно выбирать подходящую квартиру или дом.

Павлом Штапаном отмечается, что лучше всего все-таки начать и не с банка, и не с выбора объекта, а с составления сметы, которая учтет все ваши будущие расходы, а именно стоимость жилья, оплата услуг риелтора, страховщика, ипотечного брокера, нотариуса, оформление государственной регистрации и банковской ячейки.

В большинстве банков процентные ставки находятся в пределах 9,9%-13,5% годовых. Сумма кредита составляет от 10тыс. рублей до 30 млн. рублей. Срок кредитования может быть от 1 месяца до 25 лет. Также отметим, что при досрочном погашении большинство банков сняли все ограничения и комиссии. Павел Штепанов отмечает, что в основном в банках нет моратория на досрочное погашение, либо он может быть ограничен первыми 6 месяцами. Если у Вас есть возможность делать выплаты досрочно, то лучше ею воспользоваться. Очень важно, чтобы в ипотечном договоре присутствовал пункт про возможность рефинансирования кредита. Это связано с тем, что в настоящее время в среднем ставки по ипотеке равны 12-13%, но через пару лет все может сложиться так, что ставки снизятся до 9-10%. В этом случае Вам будет выгоднее перекредитоваться в другом банке под более низкий процент.

Сколько набегает…

Во время оформления ипотечного кредита всегда присутствуют сопутствующие затраты. В среднем комиссия на выдачу кредита в банках составляет 0,5-2,5% от общей суммы кредита, а в некоторых банках эта комиссия отсутствует. Но не стоит радоваться, так как недополученные средства банк в любом случае с Вас получит, но уже другими более тонкими способами.

К примеру, в одном банке есть ипотечная программа «Военная ипотека», в которой не предусмотрено никаких комиссий, но при этом, подсчитав переплату по процентам, выходит, что она больше на миллион по сравнению с другими банками. Эту цифру можно наглядно подсчитать только умея пользоваться ипотечным калькулятором.

Среди растрат присутствует еще: оценка объекта недвижимости, которая будет стоить от 3 до 6 тыс. рублей, приобретение банковской ячейки – 1,5-2 тыс. рублей, проведение регистрации в Росреестре, услуги нотариуса – примерно по 2 тыс. рублей каждая.

Отдельно поговорим о страховании, которое неотъемлемо от ипотеки. Любой банк потребует от Вас страховку жизни и здоровья заемщика и страховку объекта залога. Приобретаемое жилье как минимум страхуется от залива, пожара, взрыва и вмешательства третьих лиц. Исключением является строящийся дом, поскольку на этом этапе квартиру еще нет, значит, и страховать нечего.

Страховая сумма обычно приравнивается к уровню размера ипотечного кредита, но по просьбе заемщика может быть увеличена до стоимости готового объекта на рынке. Если произойдет страховой случай, то эта разница будет выплачиваться непосредственно владельцу, а не банку.

Самым распространенным страховым случаем является потеря трудоспособности, то есть получение инвалидности 1-ой или 2-ой группы, поэтому банки требуют страховать также жизнь и здоровье заемщика. По требованию заемщика в страховой договор может быть добавлен пункт, учитывающий возможность потери трудоспособности по несчастному случаю, при котором больничный составляет более 30 дней. При наступлении этой ситуации, страховщик с 31-го дня больничного начинает выплаты 0,1% от страховой суммы каждый день.

Аленой Соколовой, начальником управления партнерских продаж Северо-Западной дирекции в ОАО "СК Росно", отмечается, что страхование от потери трудоспособности и от несчастного случая для женщин составляет 0,14% суммы страхового договора в год, а для мужчин – 0,163%. При страховании имущества – 0,15-0,19% годовых. К примеру, возьмем среднего заемщика – мужчина 35 лет, то комплексное страхование ему обойдется в 0,7%, а для женщины 0,6%. Таким образом, мужчина при кредите 2 млн. рублей в год будет выплачивать по 13 тыс. рублей, а женщина по 12 тыс. рублей.

В случае смерти заемщика, страховщик берет на себя обязательства по погашению остаточной суммы по задолженности по кредиту, а семье погибшего переходит в полную собственность квартира. Также страхованию подлежит утрата права собственности на недвижимость, к примеру, на случай аннулирования сделки судом, что происходит довольно редко.

Источник: Новости банков - Banklenta.com
Нашли ошибку в тексте - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter