→ Статьи → Ипотека → Ипотечный кредит: брать или не брать?

Ипотечный кредит: брать или не брать?

24 Июля 2009
Ипотечный кредит: брать или не брать?
Сейчас — самое оптимальное время для того, чтобы взять ипотечный кредит. Эксперты утверждают, что цены на жилье и процентные ставки по кредитам уже не станут ниже. И если вы уверены в своем завтрашнем дне, если вам не грозит перевод на низкооплачиваемую работу или сокращенный рабочий день, увольнение и как следствие — уменьшение или потеря доходов, то сейчас самое время покупать жилье. Сегодня вы возьмете кредит на более выгодных условиях, чем два-три года назад.

Прояснить, какова ситуация на рынке ипотечного кредитования, мы попросили генерального директора Ульяновской областной корпорации ипотеки и строительства Олега Салыгана.

— Олег Викторович, что сегодня перевешивает — спрос или предложение?

— Ситуация в Ульяновской области такая же, как и по всей России: мы наблюдаем значительный спад в строительной области. Продается только то жилье, которое было заложено в 2007-2008 годах, ничего нового не закладывается. Соответственно, с наступлением кризиса деньги ушли с рынка, и мы имеем очень много жилья, которое не обеспечено спросом. Предложение значительно превышает спрос. Но строители при этом цены не сбрасывают, потому как в свое время понесли затраты на материалы, рабочую силу и так далее, и сбросить цены — значит понести значительные убытки. По сравнению с осенью прошлого года недвижимость подешевела всего на 10-15 процентов на первичном рынке и на 15-20 процентов — на вторичном.

— Можно хотя бы приблизительно обозначить стоимость однокомнатной квартиры?

— От 700 тысяч до 1,5 миллиона рублей. Диапазон очень широкий, потому что цена зависит от множества факторов: от района, от дома, даже от соседей. Встречаются такие ситуации, когда квартира равной площади в новом городе стоит дороже, чем в центре.

— Можно говорить о том, что люди испугались и совсем перестали брать ипотечные кредиты?

— Ипотечные кредиты выдаются, но произошел спад по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Понемногу, но жилье все же продается. Есть прогнозы, что к концу этого года — началу следующего может оказаться, что на рынке не будет жилья. И тогда мы вернемся к тому, что начнут расти цены.

— Недавно нашла на одном из интернет-ресурсов утверждение, что в Ульяновске квадратный метр стоит 29 тысяч рублей. Однако министерство строительства Ульяновской области называет другие суммы: 35 тысяч рублей на первичном рынке и 34 тысячи на вторичном. Почем все-таки в Ульяновске квадратный метр?

— Разницу дает такой фактор: вы можете купить "голые стены", тогда вы найдете жилье за 28-29 тысяч. Если же вас устроит вариант с бюджетной отделкой и сантехникой, такая квартира будет стоить 35 тысяч за квадратный метр. Есть и более дорогое, элитное жилье, стоимость которого доходит до 40 и более тысяч рублей.

— Это цены в целом по области или все же только по Ульяновску?

— Они актуальны для Ульяновска и Димитровграда. В районах цены ниже. Мы проводили исследования и выяснили, что люди готовы брать квартиры по 14-15 тысяч рублей за квадратный метр и дороже брать просто не будут. А себестоимость строительства жилья значительно выше — от 17 до 24 тысяч за квадратный метр, поэтому строителям невыгодно идти в районы. А удешевить строительство не представляется возможным. В настоящее время на территории региона активно прорабатывается вопрос малоэтажного строительства. Благодаря новым технологиям строительство "малоэтажек" будет более дешевым и быстрым.

— Каковы сегодня процентные ставки по кредитам?

— В настоящее время мы вернулись к уровню ставки рефинансирования, которая действовала в сентябре прошлого года, то есть к 11 процентам. Государство активно снижает ставку рефинансирования, чтобы удешевить кредиты и привлечь деньги в реальный сектор экономики — в строительство, промышленность и так далее. Таким образом, деньги поступят на рынок, повысится спрос. И если с наступлением кризиса кредитные ставки доходили до 16 — 18 и даже до 25%, то сейчас они значительно упали — до 11,5 процента годовых. Правда, под такой процент даются кредиты на небольшие суммы и короткий срок. В среднем же ипотечные кредиты выдаются под 12,4-13,1 процента годовых.

— Существуют ли в Ульяновской области факты просрочки по оплате кредитов? И какой уровень просрочки является опасным?

— Этот вопрос требует пояснения. По сути, на рынке ипотечного кредитования существует ограниченный круг крупных игроков, в том числе агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Многие более мелкие игроки рефинансируют кредиты в АИЖК. Но само АИЖК не выдает ипотечные займы, а выдают их региональные операторы и сервисные агенты. И когда был ипотечный бум, кредиты выдавали все кому не лень. К нам "заходили" Чувашия, Самара, Москва, и зачастую они делали это недобросовестно: не проверяли заемщиков, недвижимость, завышали стоимость предмета ипотеки. А люди по разным причинам через некоторое время переставали выплачивать кредиты. Именно они сформировали эту просрочку, а у областных игроков ее практически нет.

Уровень просрочки считается опасным при невыплате кредита свыше 90 дней. Если человек не сделал три платежа, значит, с ним что-то не то, возникает опасность невозврата кредита. По существующим стандартам через 90 дней кредитор имеет право предъявить взыскание на предмет залога, то есть на квартиру. И дальше ситуация развивается в зависимости от кредитора. В досудебном порядке мы можем договориться и реализовать квартиру с рынка. Кредитор забирает себе остаток задолженности, а все, что осталось сверху, остается у заемщика. Мы можем уговорить клиента платить и дальше, можем предоставить отсрочку. Если же с заемщиком не получается договориться, то существует судебный порядок взыскания. Насколько мне известно, два-три дела на территории Ульяновской области банки и ипотечные организации выиграли.

Есть и третий механизм решения проблемы. Когда начался кризис, на уровне федеральной власти было принято решение о создании дочерних структур АИЖК — для помощи заемщикам, попавшим в связи с кризисом в сложные жизненные ситуации, было создано агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). В Ульяновской области представителем АРИЖК является Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства. Если у заемщика значительно уменьшились доходы или потерял работу, он может обратиться к нам и получить стабилизационный заем на 12 месяцев. Пакет документов для этого нужен совсем небольшой. А заемщик получает кредит на сумму, которая ему необходима для погашения долга в течение года.

В среднем такой стабилизационный заем составляет 120 тысяч рублей. В Ульяновской области есть два заявителя, по которым положительное решение уже принято. Этот кредит дается тоже на возвратной основе, и через год к ежемесячным платежам по ипотечному кредиту добавится примерно 500-600 рублей, это дает заемщику время, чтобы обеспечить себе уровень дохода, достаточный для оплаты кредита.

— Как действовать тем, кто попал в сложную ситуацию?

— 44-06-36 — это "горячая линия" правительства Ульяновской области как раз по теме ипотечного кредитования. Звонки принимаются ежедневно с 9.00 до 17.00. Проблемы решаются в индивидуальном порядке при встрече. Как видим, государство людей не бросает.

— Кто может взять ипотечный кредит? Если мне 54 года, захочет ли банк со мной работать?

— По стандартам, кредит дается людям допенсионного возраста. В 54 вам дадут кредит, но на один год (так как пенсионный возраст для женщин наступает в 55 лет). Все-таки ипотечные кредиты предусмотрены для тех людей, которые строят свою жизнь. Суммы кредитов немаленькие, и берут их, в большинстве, на 15-20 лет. Но общая практика показывает, что еще не было ни одного кредита, который погашался бы в столь длинные сроки. Люди гасят их лет за семь, даже года за три. В этом, конечно, проявляется и наш менталитет — мы хотим побыстрее рассчитаться. Ужимаемся, экономим, едим не белый хлеб, а черный… Вместе с тем постоянно идет процесс инфляции, и что такое, например, 5 000 рублей три года назад и сегодня? Зарплата пусть незначительно, но все же растет. А сумма кредита не увеличивается. И поэтому люди досрочно погашают принятые на себя кредитные обязательства.

Народное мнение

Юлия Петрова, 26 лет, бухгалтер:

— Я в этом году родила второго ребенка и уже оформила документы на получение материнского капитала. Если бы можно было использовать его как первоначальный взнос для погашения ипотечного кредита, то мы с мужем решились бы и купили квартиру. Но у нас нет денег на первый взнос, а если мы будем расплачиваться за ипотеку, то нам просто нечего будет есть…

Элина Хазина, 26 лет, домохозяйка:

— Мы оформили ипотечный кредит осенью прошлого года, как раз успели взять его до кризиса. Выплачивать его нам несложно. От меня, правда, помощи никакой: я не работаю, так как воспитываю маленького ребенка. Зато помогают родственники. Кстати, у нас в договоре записано, что свекор — поручитель мужа — обязан участвовать в погашении кредита. К кризису мы были готовы, и сейчас не голодаем, покупаем ребенку и игрушки, и одежду, водим в парки, катаем на каруселях. Вот ремонт или поездку на море позволить себе не можем. Ради экономии установили счетчики на воду, которые уже окупились. За электроэнергию платим по тарифу "день-ночь". Муж на работу и на рынок ездит на велосипеде: так полторы тысячи рублей экономятся. Закупаемся мы на рынке и в оптовых магазинах. Детское питание я беру сразу на несколько месяцев вперед, крупы и макароны, памперсы — оптом, порошки в упаковках по четыре килограмма. Я думаю, что мы могли и сами выплатить кредит, только для этого пришлось бы еще сильнее "ужаться". Думаю, лет через пять или даже раньше сможем увеличить сумму ежемесячного платежа и выплатить кредит досрочно.
Нашли ошибку в тексте - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter