→ Статьи → Ипотека → Каждой семье – по ипотеке!

Каждой семье – по ипотеке!

3 Марта 2010
Каждой семье – по ипотеке!
Когда вселяемся?

В самом конце прошедшей недели Россию буквально захлестнуло волной новостей о планируемой поддержке рынка ипотечного кредитования.

Я, смахнув скупую мужскую слезу, даже вспомнил, как Михаил Горбачев в середине 80-х годов прошлого уже века обещал каждой семье к 2000 году отдельную квартиру. Знакомые старики припомнили также шестидесятые годы и незабвенные мечты Никиты Хрущева о том, что новый, 1980 год, каждая советская семья отметит наступление коммунизма в своей отдельной квартире. Коммунизм нам, к счастью, уже не обещают, а вот доступное половине семей жилье – вполне.

Еще в начале февраля сообщалось, что в проекте Минэкономразвития по развитию рынка ипотечного кредитования уже в 2015 году ипотека будет доступна для 40% семей. А в 2030 году - для 60% россиян!

Владимир Путин, находясь в Тюмени, даже провел с местными школьниками "урок ипотеки", рассказав, что с апреля 2010 года в России начнет действовать госпрограмма. Согласно нее банки, пользующиеся господдержкой, будут выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках по ставке 11% годовых, с первоначальным взносом 20%. Максимальный размер кредита будет в регионах – 3 млн.руб., в Москве и Петербурге – 8 млн.руб.

При этом в ближайшем будущем планируется снижение ставок кредитов до 6% годовых, а первоначального взноса – до 15%! Всего на эту программу будет выделено 250 млрд.руб. Пока все детали еще неясны, но сообщается, что эти средства Внешэкономбанк будет инвестировать в ипотечные облигации, которые будут выпускать банки или Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Неужто - началось?

Точные параметры программы наверняка скоро будут опубликованы. Не могу сказать, кто сообщил Владимиру Путину данные о сегодняшней ставке по ипотечным кредитам в размере 14%, ибо при этом явно не были учтены затраты на страхование жизни, здоровья и имущества заемщика.

Зато уже известны другие интересные цифры.

Например, в 2007 году было построено 61 млн.кв.м. жилья, в 2008 году – 68 млн., а в 2009 – 59 млн. Падение, вроде бы, и невелико.

Но вот общий оборот инвестиций на российском рынке недвижимости, которые в 2008 году составляли 3.4 млрд.евро, в 2009 году снизился до 790 млн.евро, т.е. более чем в 4 раза!

С ипотечным кредитованием ситуация просто плачевная - если в 2008 году было выдано 650 млрд.руб. ипотечных кредитов, то в 2009 году – всего 138 млрд.руб., т.е. меньше в 4.7 раза!

Но вот появились данные, что минувший январь стал небывало активным для рынка московских квартир – число сделок достигло 3.9 тыс., что больше и "кризисного" 2008 года с его 2.7 тыс. сделок, и даже – докризисного 2007 года с 3.2 тыс. сделок!

Оживление началось еще в конце 2009 года. Впрочем, эксперты отмечают, что у продавцов жилья появилось ощущение конца кризиса, и они стали поднимать цены. В результате за 2010 год цены могут вырасти на 10-15% и без "доступной ипотеки".

Как это было за океаном?


Интересно тут будет вспомнить зарубежный опыт.

Так, цены на недвижимость в 2000-е годы выросли в США на 70%. Сейчас цены на новые дома упали на 25% и продолжают падать.

В результате "схлопывания" пузыря на рынке недвижимости, чистый убыток крупнейшей ипотечной компании США Fannie Mae в 2009 году составил рекордные 72 млрд.долларов, при этом убыток оказался больше трехлетней выручки компании!

А вот в России цены на жилье за сравнимый период выросли в 6-9 раз! И ни о каком сравнимом с США падении цен нет и речи. Жилье продолжает оставаться малодоступным для большинства россиян, и выход хотелось бы видеть не только и не столько в доступной ипотеке, а в первую очередь – в удешевлении самого вводимого в строй жилья.

Я опасаюсь, что указание ЦБ кредитовать узкий круг банков под низкий процент не решит проблему, а только испортит ситуацию. Поскольку нарушается конкурентная среда, возникает система "откатов". А снижение ставки рефинансирования может в случае падения нефтяных доходов бюджета смениться ее ростом (что мы, кстати, уже наблюдали).

Уверен, что для значимого снижения цен необходима либерализация и снижение коррумпированности строительного рынка и рынка земли, снижение издержек на получение разрешений и подключение к коммуникациям, и прочие скучные для рядового покупателя жилья вещи.

Не хотят или не могут?

Банки бы и рады выдавать ипотечные кредиты. Но проблема тут не только в отсутствии "длинных денег".

Так, по словам заместителя гендиректора агентства "Секвойя Кредит Консолидейшен" Ирины Поддубной, объем проданных коллекторам портфелей кредитов вырос в 2009 году в 2 раза до 2.5 млрд.долларов. При этом цена выкупа упала с 6-9% до 1.5-3%.

Банки стали выставлять на продажу даже кредиты, обеспеченные залогами. В целом качество продаваемых кредитов заметно ухудшилось. Средний срок просрочки возрос с 1.5 до 3 лет. При этом объем предложения о выкупе ипотечных кредитов все время растет.

Впрочем, несмотря на все трудности банки и сейчас готовы выдавать ипотечные кредиты на покупку новых квартир. Особенно – если эти самые квартиры построены строителями на деньги, взятые в кредит у этого же банка! Тут уж условия кредитования будут, как легко догадаться, самыми льготными.

Вот и Гендиректор АИЖК Александр Семеняка уверяет, что инициатива ограничить программу только новым жильем исходила от правительства, так как существует большое количество новостроек, построенных в кредит.

Выход всегда найдется?

К сожалению, как бы не хотелось россиянам получить доступную каждой семье ипотеку, остаются реалии рынка недвижимости и экономики в целом, которые невозможно изменить, даже с помощью таких мощных игроков как ВЭБ и АИЖК.

Неужели всем российским "ипотечникам" придется брать пример с гиперактивных американцев, которые уже имели возможность познакомиться с доступным каждому ипотечным кредитованием не в планах, а в реальной жизни, и теперь борются за свое жилье кто как умеет?

Недавно даже промелькнула новость о бодром американском 73-летнем старичке, который ходил по банкам, грабя их "по маленькой" - 600 долларов с каждого, собирая деньги на погашение своего ипотечного кредита. Он успел обойти три банка и, будучи пойманным, заявил, что деньги собирался, конечно, вернуть.

Но не все так безрадостно! Стало известно о революционном плане по "упрощению госрегулирования в сфере строительства и связанных с ним земельно-имущественных отношений", по которому вице-премьер РФ Дмитрий Козак проведет совещание 5 марта.

Возможно, именно эти меры и запустят, наконец, забуксовавшее было жилищное строительство, делая жилье доступнее для рядовых россиян?

Источник: Банкир.Ру
Нашли ошибку в тексте - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter