→ Статьи → Ипотека → Ипотечное строительство

Ипотечное строительство

26 Февраля 2010
Ипотечное строительство
Во второй половине 2009 года банкиры начали восстанавливать ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья, а в начале 2010 года они активизируют выдачу займов на приобретение нового жилья: снижают процентные ставки, предлагают новые программы. Все – в духе "генеральной линии".

И президент России Дмитрий Медведев, и премьер Владимир Путин уже неоднократно заявляли, что ставки по ипотечным кредитам в нынешнем году должны опуститься до 10%-11% годовых в рублях. При этом власти хотят, чтобы кредитные средства направлялись на приобретение нового жилья. Это поддержит застройщиков, объемы продаж которых по итогам 2009 года сократились в среднем вдвое по сравнению с 2008 годом, а доля продаж в кредит сократилась с 40% в докризисные времена (2007 – начало 2008 года) до 15%.

Из-за сокращения притока средств, строительство многих объектов прекращено. Ипотечное кредитование на вторичном рынке не способствует развитию нового строительства, поскольку деньги до застройщиков попросту не доходят, а жилищное кредитование на первичном рынке развито весьма слабо и касается зачастую только избранных застройщиков.

Как правило, на первичном рынке банки дают в долг на покупку квартир у тех застройщиков, строительство объектов которых кредитуют. И здесь у банкиров с каждым застройщиком складываются индивидуальные отношения.

Если в среднем по рынку на стадии строительства объекта можно взять ипотеку в рублях под 15%-20% годовых, а после оформления права собственности на жилье ставка снизится до 11%-15%, то в некоторых случаях, по объектам избранных застройщиков ставки могут быть заметно ниже средних.

Например, в конце февраля Банк "Санкт-Петербург" объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам для клиентов "Балтийской жемчужины".

При первоначальном взносе до 50% ставка по кредиту составляет на этапе строительства – 15,25% годовых в рублях, а после его окончания – 13,75% годовых. Хотя стандартные условия банка предполагают, что при первоначальном взносе до 40% ставка на этапе строительства составляет 20%, а после оформления заемщиком права собственности на жилье – 18%.

"Банк поставил перед собой задачу работать на рынке с крупнейшими строительными компаниями и застройщиками, тем более что большинство из них являются корпоративными клиентами банка. Базовая программа банка будет претерпевать изменения в рамках совместных проектов со строительными компаниями", - говорит заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" Андрей Рублев.

Аналогичные специальные предложения есть у ВТБ 24 и других кредитных организаций. Обычно ставки по спецпредложениям на 3 процентных пункта ниже, чем по стандартным программам ипотечного кредитования.

Самое интересное предложение заемщикам у Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК). Оно разработало специальную программу "Новостройка", главная задача которой поддержать жилищное строительство эконом-класса.

Процентные ставки по этой программе предполагается установить на необычайно низком уровне. При первоначальном взносе от 50% до 70% ставка по кредиту установлена на уровне 10,5% годовых, от 40% до 49% - 10,75% годовых, от 30% до 39% - 11% годовых. При этом дополнительные вычеты положены получателям материнского капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов. Вычет может составить от 0,25% до 1%. Максимальный размер кредита для всех регионов России не может превышать 4 млн рублей. Но на таких условиях кредиты будут выдаваться только на жилье, построенное после 2008 года.

Более того, по словам некоторых региональных партнеров АИЖКа, в планах агентства со второго полугодия 2010 года повышать минимальную ставку по ипотеке на вторичном рынке с нынешних 9,4% до 10%-11% (при условии страхования заемщика).

Одновременно с этим предполагается снижать ставку по выкупу ипотечных кредитов в новостройках. Таким способом агентство хочет стимулировать спрос на новое жилье, причем только эконом-класса. Впрочем, сейчас его в основном и покупают, большие многокомнатные квартиры с трудом находят покупателя.

"Рынок сегодня насыщен крупногабаритными квартирами, потребитель предпочитает экономичные варианты – каждое второе обращение, это поиск однокомнатной квартиры площадью до 40 кв. метров", - говорит полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов.

На этот год банкиры и застройщики строят оптимистичные планы. И те, и другие отмечают, что интерес граждан к новому жилью повышается, и это заставляет финансистов всерьез задуматься о кредитовании новостроек.

К тому же, как только цены на жилую недвижимость замедлили падение, банкиры по-новому взглянули на рынок ипотечного кредитования. Многие из них связывают рост спроса на жилье и ипотеку со стабилизацией цен на рынке недвижимости.

В начале февраля глава банка ВТБ 24 Михаил Задорнов предположил, что массовый спрос на жилье вернется, когда цены достигнут дна и перестанут падать. По мнению банкира, к этому времени ставки опустятся до приемлемого для большего количества заемщиков уровня, особенно, если государство поддержит программами субсидирования процентных ставок.

Также финансисты отмечают, что с ростом цен на жилье будут сокращаться риски ипотечного кредитования, а это привлечет на рынок новых игроков.

По словам заместителя председателя правления Городского Ипотечного Банка Игоря Жигунова, сейчас большинство банков выдает кредиты на сумму не более 70% от стоимости приобретаемого объекта, и по мере роста цен на жилье риск финансовых потерь в случае невозврата кредита будет снижаться.

"Интерес у банков есть, кредитные организации с которыми мы работаем, заявляют, что в текущем году обязательно введут программы кредитования первичного рынка", - отмечает заместитель гендиректора по кредитованию Универсальной ипотечной компании "УНИКОМ" Анна Володькина.

По ее словам, в прошлом году банке не стремились кредитовать новостройки, а заемщики неохотно брали в долг на приобретение нового жилья, слишком высоки были риски. Заемщики рискуют получить жилье значительно позже обозначенного срока и оплачивать кредит по высоким ставкам, либо и вовсе остаться без жилья. Банк рискует остаться и без средств и без залога. Сейчас ситуация начала выправляться. Да и банкиры тщательней оценивают и застройщиков и заемщиков.

"Говорить о выраженном спросе на ипотечные кредиты на первичном рынке недвижимости пока преждевременно. Связано это с тем, что клиенты стали более сдержанно оценивать собственные возможности по части оформления и обслуживания кредитов, скептически оценивать способности строительных компаний достроить уже начатые до начала кризиса объекты, и поэтому заняли выжидательную позицию. Хотя небольшая и, видимо, более рисковая часть клиентов быстро отреагировала на снижение процентных ставок в конце минувшего года и вступила в долевое строительство, не дожидаясь начала роста цен на недвижимость", - рассуждает генеральный директор петербургского филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) Елена Шевелева.

По ее мнению, когда строительная индустрия активизируется, и программы финансирования строящегося жилья появятся вновь, можно будет говорить о выраженном подъеме рынка.

"Это произойдет не ранее осени 2010 года", - прогнозирует Елена Шевелева.

В свою очередь застройщики не ждут милости от банкиров, а пытаются самостоятельно продать жилье в рассрочку и в чем-то их предложения более заманчивые, чем у банкиров. Как правило, максимальный срок не превышает пяти лет. Застройщики очень заинтересованы в притоке новых средств, поэтому первоначальный взнос варьируется от 5% до 10% от стоимости жилья в строящемся доме и от 30% в уже сданном в эксплуатацию объекте.

По словам генерального директора Группы компаний "ЦДС" Михаила Медведева, до приемки дома госкомиссией рассрочка является беспроцентной, а после сдачи объекта в эксплуатацию взимается плата в размере 1,5% в месяц. В пересчете на год получится 18%, что даже несколько выше процентной ставки по банковским кредитам на вторичном рынке.

Генеральный директор "ЦУН ЛенСпецСМУ" Ирина Онищенко говорит, что нередко покупатели жилья охотно берут ипотечные кредиты на остаток суммы, не выплаченной по рассрочке к моменту сдачи дома.

Источник: bn.ru
Нашли ошибку в тексте - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter