→ Статьи → Недвижимость → Новое понимание доступного жилья

Новое понимание доступного жилья

3 Сентября 2009
Новое понимание доступного жилья
Минрегионразвития разрабатывает стандарты жилья эконом-класса, которые дадут новый импульс программе «Жилище». Как государство планирует создавать новый класс доступного жилья и стимулировать спрос, рассказывает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

- Кризис поставил в затруднительное положение банки, строительные компании, самих покупателей жилья, ипотечных заемщиков. При этом очевидно, что просто выделить деньги из бюджета, чтобы помочь всем, нереально. Значит, в господдержке должна быть некая избирательность. Так кому следует помогать?

- Насколько я понимаю, сегодня у Правительства сложилось довольно четкое представление насчет основного направления поддержки жилищного рынка. Государство не намерено поддерживать отдельные строительные компании, равно как и стройиндустрию в целом, а только сегмент недорогой недвижимости. По сути, сегодня стоит задача создать новый тип жилья эконом-класса, доступного населению со средним доходом и при этом соответствующего современным стандартам энергоэффективности и экологическим нормам. Такие квартиры должны стоить не дороже 30 тыс. руб. за кв. м (в ценах 2009 года).

Не секрет, что сегодня большинство возводимых квартир рассчитано на достаточно обеспеченных граждан - бизнесменов, топ-менеджеров. Между тем за рамками рынка остается значительная часть граждан, которые имеют некоторые накопления, стабильно получают зарплату, но не могут позволить себе приобрести новое жилье по сегодняшним ценам, пусть даже и снизившимся в условиях кризиса. Ситуацию усугубляет сокращение объемов ипотечного кредитования (примерно в шесть раз) и практически полное сворачивание ипотеки на рынке строящегося жилья. Вот этой категории населения власти и собираются оказывать помощь.

В настоящее время Минрегионразвития разрабатывает стандарты жилья экономического класса, рассматривает технологии, которые позволили бы возводить такие объекты в широких масштабах. Кстати, переход к экономичному строительству прописывается в обновленной программе «Жилище» (до 2015 года), над проектом которой сейчас работает Минрегион.

- Застройщики в один голос твердят, что и так подошли к границе себестоимости. Неужели они могут еще снижать цены?

- Разумеется, никто не ставит перед собой цели доводить строительные компании до грани банкротства. Но власти намерены сориентировать строителей на сегмент доступного жилья, на реализацию крупных проектов по освоению новых территорий и развитию уже застроенных - для возведения жилых объектов нового типа. При этом государство планирует взять на себя часть инфраструктурных вопросов, поддержку кредитования бизнеса, а бизнес должен заняться развитием территорий, расселением объектов ветхого и аварийного жилья.

Раньше высокая стоимость жилой недвижимости позволяла включать в эти суммы расходы инвестора на создание объектов дорожной, коммунальной, социальной инфраструктуры, и при этом компании еще получали значительную прибыль. Кроме того, достаточно монополизированный рынок жилищного строительства и высокие административные барьеры выхода на него позволяли застройщикам не только удерживать высокие цены, но и повышать их по мере роста спроса на жилье. В сегодняшних условиях падения спроса, формирования отложенного спроса (в ожидании дальнейшего падения цен) бизнес уже не в состоянии перекладывать на покупателя все эти затраты - жилье по прежним ценам просто не будет востребовано.

Сегодня нужно искать механизмы эффективного распределения финансовых обязанностей между властью и бизнесом для строительства жилых объектов экономичного класса. Эта тема станет, я думаю, одной из ключевых и на Гражданском жилищном форуме, который пройдет в октябре в Петербурге.

- Государство может частично взять на себя обеспечение будущих строек инфраструктурой. Но где строители возьмут средства на реализацию своих проектов? Ведь получить кредит сегодня - проблема.

- Стройке, условно говоря, поможет ипотека. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) разработали схему, которая добавляет к уже известной цепочке «АИЖК - банки» еще одно звено - строительные компании. Механизм будет работать следующим образом: агентство выделит часть средств банкам для финансирования застройщиков или граждан - участников долевого строительства. После завершения строительства банк выдаст ипотечные кредиты людям, которые хотят купить квартиры у этих строительных компаний. После продажи готового нового жилья застройщики смогут вернуть займы и получить прибыль, а ипотечные кредиты рефинансирует АИЖК.

- А если желающих приобрести это жилье не найдется?

- В этом случае специальные государственные «агенты» могут дать гарантии застройщикам по выкупу части построенных объектов по заранее установленной цене (не более 30 тыс. руб. за кв. м), если эти квартиры не будут проданы на рынке. Вполне вероятно, что агентом по выкупу этих объектов может быть Фонд содействия РЖС, по крайней мере, по своим проектам (на землях Фонда). Но это еще точно не определено.

- Чтобы предложенная схема заработала, понадобится время. Но поскольку новые стройки сейчас не начинаются, скоро мы столкнемся с дефицитом жилья. А где дефицит, там и рост цен. Разве можно в таком случае говорить о доступном жилье?

- Насчет сокращения объемов строительства вы правы. Хотя по итогам первых шести месяцев нынешнего года объем ввода объектов сохранился почти на уровне 2008-го, в этом и в следующем году, очевидно, показатели продемонстрируют отрицательную динамику.

Что касается возможного роста цен, то здесь я с вами не могу полностью согласиться. Уменьшение количества объектов на рынке приводит к удорожанию, только если спрос находится на высоком уровне. А он сегодня ничем не подогревается - вспомним хотя бы отсутствие ипотеки. Задача государства в этой ситуации как раз и состоит в том, чтобы равномерно стимулировать и спрос, и предложение, но не любого жилья, а именно - экономического класса.

- Далеко не все компании захотят строить и продавать жилье по минимальным ценам. Какие еще механизмы, позволяющие запустить стройки, предусмотрены властью?

- Новая жилищная политика предполагает еще одно направление - строительство жилья силами некоммерческих объединений граждан: жилищно-строительных кооперативов, а также товариществ индивидуальных застройщиков. Такие объединения смогут получить на льготных условиях землю с подготовленной градостроительной документацией и сами построить многоэтажный дом или коттеджный поселок, заплатив только за стройматериалы и подрядные работы (затраты на уровне себестоимости).

Проект федерального закона, который будет регламентировать эту сферу, сейчас готовится ко второму чтению в Госдуме. В нем, в частности, содержатся положения, по которым кооперативы, создаваемые органами местной власти для обеспечения квартирами очередников и других льготных категорий граждан, получат земельные участки бесплатно. Обсуждается также предложение о предоставлении земельных наделов объединениям граждан, не относящихся к льготным категориям, на закрытых аукционах, специально проводимых только для таких некоммерческих организаций. На торгах предполагается устанавливать минимальную цену - не рыночную, а составляющую всего 10-30% от кадастровой стоимости земельного участка. Возможно также предоставление товариществам и кооперативам субсидий на создание объектов коммунальной инфраструктуры.

Я надеюсь, что этот документ будет принят осенью этого года и в 2010-м начнет работать. Конечно, никто не ожидает, что кооперативное строительство заменит коммерческое: даже если 15% объемов ежегодно возводимого жилья будет создаваться силами объединений граждан, к 2020 году кооперативным окажется всего 5% жилищного фонда страны. Речь сегодня идет о том, чтобы сформировать еще один сегмент рынка - ныне отсутствующий.

Многое в реализации этого замысла будет зависеть от органов местного самоуправления, их заинтересованности в процессе. Ведь им предстоит готовить земельные участки, организовывать кооперативы, проводить аукционы.

- Похоже, власти намерены серьезно взяться за строительную отрасль. Может быть, и ипотека сможет широко развернуться на рынке за счет государственных ресурсов?

- Нет, с помощью бюджетных вливаний ипотека может разве что выжить, сохраниться хоть в каком-то виде на период кризиса - до тех пор, пока вновь не появятся рыночные ресурсы и кредитные ставки не начнут снижаться. Вот когда они достигнут хотя бы показателя 11-12% годовых в рублях, тогда можно будет говорить, что ипотека снова заработала с надеждой на дальнейшее снижение ставок.

Кроме поддержания ипотеки на плаву, власти сегодня решают еще две важные задачи, связанные с сектором жилищного кредитования. Одна из них - это помощь заемщикам, существенно потерявшим в доходах. К счастью, наиболее пессимистичные прогнозы Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), что число обращений к ним достигнет планки в 100 тысяч, не оправдались. В настоящий момент государственная реструктуризация кредитов проведена или находится в процессе проведения лишь для двух тысяч заемщиков. Правда, сами банки тоже реструктурируют кредиты (порядка 30 тысяч).

Следующая задача - стратегическая. По результатам одного из последних заседаний Совета по реализации приоритетных национальных проектов Президент РФ дал поручение разработать долгосрочную стратегию развития ипотечного кредитования. Она должна быть готова к концу этого года.

Вообще, кроме текущих проблем, участники рынка недвижимости и жилищного кредитования всегда должны помнить о стратегических задачах. Нам следует извлечь уроки из финансового кризиса, зафиксировать допущенные ошибки, обсудить их. Чтобы в период следующего подъема на рынке его участники не вели себя так же безответственно, полагая, что спрос на жилье и цены будут расти бесконечно. Этих вопросов мы непременно коснемся на Гражданском жилищном форуме в октябре.

Источник: Rambler-Недвижимость
Нашли ошибку в тексте - выделите ее и нажмите Ctrl+Enter